İnşaat Maliyeti İçin Detaylı Hesaplama Rehberi

Bir inşaat projesi planlamak heyecan verici bir süreç olsa da maliyet hesaplama süreci, doğru yapılmadığında büyük zorluklar yaratabilir. Projenizin ölçeği ve kapsamı ne olursa olsun, bütçenizi etkin bir şekilde yönetebilmek için detaylı ve gerçekçi bir maliyet analizi şarttır. Bu rehberde dikkat edilmesi gereken tüm unsurları ele alacağız.

2025 İnşaat Maliyeti Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

2025 yılında inşaat maliyetleri ekonomik dalgalanmalar, döviz kurlarındaki değişiklikler ve malzeme fiyatlarındaki artışlar nedeniyle önemli ölçüde yükselmiştir. Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenen 2025 yılı bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri, inşaat türüne ve sınıfına göre farklılık göstermektedir.
Örneğin lüks inşaat betonarme karkas bir binanın metrekare maliyeti asgari 9.438,09 TL, azami 10.592,33 TL olarak belirlenmiştir. Bu durumda, 100 metrekarelik lüks bir konutun inşaat maliyeti 943.809 TL ile 1.059.233 TL arasında değişmektedir.

İnşaat m2 Maliyeti Neye Göre Değişir?

İnşaat maliyetleri; inşaatın türü (apartman, villa, ofis vb.), kat sayısı, daire sayısı, zemin durumu, deprem bölgesi, kullanılacak malzemelerin kalitesi ve inşaatın yapılacağı şehre göre değişiklik göstermektedir. Bu nedenle sabit bir metrekare maliyeti vermek mümkün değildir.
Ayrıca işçilik maliyetleri, ruhsat ve izin ücretleri, zemin etüdü ve temel inşaatı gibi faktörler de toplam maliyeti etkileyen önemli unsurlardır. Özellikle büyük şehirlerde arsa maliyetleri ve lojistik giderler de maliyetleri artıran faktörler arasında yer almaktadır.

İnşaatın Türü

İnşaatın türü; metrekare maliyetini doğrudan etkileyen en önemli faktörlerden biridir.
Apartman, villa, ofis, fabrika veya ticari bir yapı gibi farklı inşaat türleri, kullanılan malzemelerin kalitesi, işçilik gereksinimleri ve tasarım detaylarına göre değişiklik gösterir. Mesela lüks bir villa inşaatında doğal taşlar ve yüksek kaliteli kaplamalar kullanılırken, bir fabrika inşaatında daha dayanıklı ve işlevsel malzemeler tercih edilir.

Kat Sayısı ve Daire Sayısı

Bir inşaatın kat sayısı ve daire sayısı, proje maliyetinde büyük bir rol oynar. Kat sayısı arttıkça, yapının yük taşıma kapasitesini artırmak için kullanılan temel ve betonarme sistemlerin maliyeti yükselir. Ayrıca yüksek katlı binalarda asansör, yangın merdiveni ve tesisat sistemleri gibi ek maliyetler oluşur. Daire sayısı arttıkça, her bir dairenin iç yapısı için daha fazla malzeme ve işçilik gerekeceğinden toplam maliyet artar.

Bodrum Kat Sayısı

Bodrum katlar, inşaat maliyetlerini önemli ölçüde artırır. Bodrum inşasında zemin kazısı, yalıtım, drenaj sistemleri ve betonarme çalışmaları daha karmaşıktır ve bu durum maliyetleri yükseltir.
Bodrum katlar genellikle otopark, depo veya sığınak olarak kullanıldığı için ek maliyet unsurlarına neden olabilir.

Deprem Bölgesi ve Zeminin Durumu

İnşaatın yapılacağı bölgenin deprem riski ve zeminin jeolojik yapısı, maliyetleri etkileyen kritik unsurlardır. Deprem bölgelerinde daha dayanıklı temeller ve betonarme sistemler kullanılması gerekir.
Zemin durumu kötü olan alanlarda ise zeminin güçlendirilmesi, fore kazık veya zemin iyileştirme çalışmaları gibi ek maliyetler doğabilir.

İnşaat Yapılacak İl ve Konum

Bölgesel farklar, inşaat maliyetleri üzerinde doğrudan etkilidir. Büyük şehirlerde arsa maliyetleri, işçilik ücretleri ve malzeme temin giderleri kırsal alanlara göre daha yüksektir.
İnşaatın merkezi bir bölgede veya ulaşımı zor bir alanda olması, lojistik maliyetlerini artırabilir.

Kat Yükseklikleri

Bir binadaki kat yükseklikleri arttıkça iç mekânların görselliği ve ferahlığı artar. Ancak buna bağlı olarak kolon, kiriş ve döşeme sistemlerinde daha fazla beton ve demir kullanılması gerekir. Bu da metrekare maliyetlerini yükseltir.

Kullanılacak Malzemeler

Malzeme kalitesi inşaat maliyetlerini belirleyen en önemli unsurlardan biridir. Lüks kaplamalar, doğal taş, dayanıklı zemin döşemeleri ve enerji verimliliği sağlayan pencereler gibi yüksek kaliteli malzemeler, maliyeti artırırken uzun vadede daha ekonomik ve dayanıklı bir yapı sunar.

Yönetmeliklerin Etkisi

İnşaat projelerinde yerel ve ulusal yönetmelikler projelerin maliyetini belirler. Her yönetmelik, inşaat sürecine ek gereklilikler ve dolayısıyla ek maliyetler getirir. Bunlardan bazılarını birlikte inceleyelim.

Asansör Yönetmeliği

Türkiye’de inşaat projelerinde asansörlerin tasarımı, montajı ve kullanımı, Asansör Yönetmeliği (2014/33/AB) ile düzenlenmektedir. Bu yönetmelik, asansörlerin temel sağlık ve güvenlik gereklerini, piyasaya arz koşullarını ve piyasa gözetimi ile denetimi esaslarını belirlemektedir.
Asansör Yönetmeliği’nin Kapsamı:

• Asansörler: Binalarda ve inşaatlarda kalıcı olarak hizmet veren, insanların, insan ve yüklerin veya belirli koşullarda sadece yüklerin taşınması amacıyla kullanılan asansörleri kapsar.
• Asansör Güvenlik Aksamları: Asansörlerde kullanılan ve yönetmeliğin ekinde listelenen güvenlik aksamlarını içerir.

Yönetmeliğin Kapsamadığı Durumlar:

• Hızı 0.15 m/s’den büyük olmayan kaldırma tertibatları.
• İnşaat şantiyelerinde kurulan kaldırma tertibatları.
• Füniküler dahil olmak üzere kablolu taşıma tesisatları.
• Askeri veya polisiye amaçlı özel olarak tasarlanan ve inşa edilen asansörler.
• Maden ocağı vinçleri ve benzeri özel amaçlı kaldırma tertibatları.

Yönetmeliğin Temel Amaçları:

• Asansörlerin ve güvenlik aksamlarının, temel sağlık ve güvenlik gereklerine uygun olmasını sağlamak.
• Asansörlerin güvenli bir şekilde tasarlanması, imal edilmesi, monte edilmesi ve piyasaya arz edilmesini temin etmek.
• Piyasada bulunan asansörlerin düzenli olarak denetlenmesi ve uygunluk değerlendirmelerinin yapılmasını sağlamak.

Yangın Yönetmeliği

Türkiye’de inşaat projelerinde yangın güvenliği, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik ile düzenlenmektedir.
Bu yönetmeliğin amacı; her türlü yapı, bina, tesis ve işletmede çıkabilecek yangınların önlenmesi, can ve mal kaybının en aza indirilmesi için alınacak tedbirlerin belirlenmesidir.

Yönetmeliğin Kapsamı:

• Kullanım Alanı: Kamu kurumları, özel kuruluşlar ve gerçek kişilerce kullanılan tüm yapılar, binalar, tesisler ve işletmeler.
• Aşamalar: Yapıların tasarımı, yapımı, işletimi, bakımı ve kullanımı süreçlerinde yangın güvenliği önlemlerini içerir.

Temel Hükümler:

• Yangın Bölmeleri: Yangının ve dumanın yayılmasını engellemek amacıyla bina içinde yatay veya düşey yangın bölmeleri oluşturulmalıdır.
• Kaçış Yolları: Binalarda yeterli sayıda ve genişlikte kaçış yolları, yangın merdivenleri ve acil çıkış kapıları sağlanmalıdır.
• Yangın Söndürme Sistemleri: Otomatik yangın algılama ve söndürme sistemleri, yangın dolapları ve taşınabilir yangın söndürme cihazları gibi ekipmanların bulundurulması zorunludur.
• Yangın Algılama ve İhbar Sistemleri: Yangının erken tespiti ve hızlı tahliye için uygun algılama ve ihbar sistemleri kurulmalıdır.
• Eğitim ve Tatbikat: Bina kullanıcılarına yangın güvenliği eğitimi verilmeli ve düzenli olarak yangın tatbikatları yapılmalıdır.

Dairenin İç Yapısı ve Zorunlu Olmayan Uygulamalar

Bir dairenin iç yapısındaki detaylar maliyetleri belirgin şekilde etkiler. Lüks mutfak dolapları, ankastre ürünler, yerden ısıtma sistemleri, gömme dolaplar ve dekoratif tavanlar gibi zorunlu olmayan uygulamalar toplam maliyetleri yükselten unsurlar arasında yer alır. Bu detaylar, hem estetik hem de konfor açısından önem taşısa da bütçe yönetimi yapılırken dikkatlice değerlendirilmelidir.

Malzeme Metraj Hesabı

Metraj, bir projede kullanılacak malzeme miktarlarının detaylı bir şekilde hesaplanmasını ifade eder. Bu hesap, projenin kapsamına uygun olarak malzeme ihtiyacının doğru belirlenmesini sağlar ve gereksiz masrafları önler.
Örneğin beton, demir, tuğla, boya, seramik gibi tüm malzemelerin kullanım alanlarına göre ölçümleri yapılır ve miktarları netleştirilir. Malzeme metrajı doğru yapılmadığında, ya fazla malzeme satın alınarak israf oluşur ya da eksik malzeme nedeniyle proje aksamaları yaşanır.
Malzeme fiyatları döviz kurlarına ve piyasa dalgalanmalarına bağlı olarak değiştiğinden, bu hesabın güncel fiyatlarla yapılması önemlidir.

İşçilik Maliyetleri

Projenin büyüklüğüne, iş gücü gereksinimine ve çalıştırılan işçilerin niteliklerine bağlı olarak değişiklik gösterir.
Bölgesel farklılıklar, işçilik maliyetlerini etkileyen başlıca faktörlerden biridir. Büyük şehirlerde bu maliyetler genellikle daha yüksektir.
Proje kapsamında yapılacak işlerin karmaşıklığı ve uzmanlık gerektirip gerektirmediği de işçilik ücretlerini belirler. Örneğin standart beton dökme işleri için temel işçilik yeterli olurken, zemin kaplama, elektrik tesisatı veya dekoratif işler gibi detaylı çalışmalarda uzman personel istihdamı gerekebilir.
İnşaat süresince çalışan işçilerin maaşlarının yanı sıra sosyal sigorta primleri, fazla mesai ücretleri ve iş güvenliği gibi yan maliyetler de dikkate alınmalıdır.

İnşaat Maliyeti Hesaplama Adımları

İnşaat maliyeti hesaplama, doğru maliyet tahmini, bütçenin etkin yönetimi ve kaynakların verimli kullanımı açısından gereklidir. İnşaat maliyeti hesaplama adımlarını şu şekilde sıralayabiliriz:

• Proje Tanımı ve Kapsam Belirleme: İnşa edilecek yapının türü (konut, ticari bina, endüstriyel tesis vb.), büyüklüğü, kat sayısı ve diğer özellikleri belirlenir. Bu adım maliyet hesaplamalarının temelini oluşturur.
• Malzeme Maliyetlerinin Hesaplanması: Kullanılacak tüm malzemelerin listesi oluşturulur ve birim fiyatları belirlenir. Malzeme maliyetleri, piyasa koşullarına ve malzeme kalitesine bağlı olarak değişiklik gösterebilir.
• İşçilik Maliyetlerinin Belirlenmesi: Proje süresince çalışacak işçilerin sayısı, çalışma saatleri ve ücretleri hesaplanır. İşçilik maliyetleri, projenin süresi ve iş gücü talebine göre değişir.
• Ekipman ve Araç Gereç Maliyetleri: İnşaat sırasında kullanılacak makineler ve ekipmanların kiralama veya satın alma maliyetleri hesaplanır. Ayrıca bakım ve işletme giderleri de dikkate alınmalıdır.
• Genel Giderlerin Hesaplanması: Proje yönetimi, ofis giderleri, sigorta, izin ve ruhsat maliyetleri gibi dolaylı maliyetler belirlenir. Bu giderler, toplam maliyetin önemli bir kısmını oluşturur.
• Yedek ve Beklenmeyen Giderler İçin Bütçe Ayırma: Projede ortaya çıkabilecek beklenmedik masraflar için bir yedek bütçe oluşturulur. Genellikle toplam maliyetin belirli bir yüzdesi olarak hesaplanır.
• Toplam Maliyetin Hesaplanması: Yukarıdaki tüm maliyet kalemleri toplanarak projenin toplam maliyeti belirlenir. Bu toplam, projenin finansal planlaması için temel oluşturur.
• Maliyet Kontrol ve İzleme: İnşaat süreci boyunca maliyetler düzenli olarak izlenir ve bütçeye uygunluk kontrol edilir. Gerekirse revizyonlar yapılarak maliyet sapmaları önlenir.

Kaba İnşaat Maliyeti

Kaba inşaat, bir yapının temel, kolon, kiriş, duvar ve çatı gibi ana taşıyıcı elemanlarının oluşturulduğu aşamadır. Bu süreç, binanın iskeletinin tamamlanmasını ifade eder ve toplam inşaat maliyetinin önemli bir bölümünü oluşturur.

Kaba İnşaat Maliyeti Nasıl Hesaplanır?

Kaba inşaat maliyetini hesaplamak için aşağıdaki adımlar izlenir:

• İnşa edilecek yapının toplam metrekare alanı belirlenir. Bu tüm katların brüt alanlarının toplanmasıyla elde edilir.
• Kaba inşaatın m2 başına maliyeti; kullanılan malzemelerin kalitesi, işçilik ücretleri ve bölgesel fiyat farklılıklarına bağlı olarak değişir. 2025 yılı için kaba inşaat m2 maliyeti, ortalama olarak 25.000 TL ile 50.000 TL arasında değişmektedir.
• Toplam inşaat alanı ile m2 başına maliyet çarpılarak toplam kaba inşaat maliyeti bulunur.

Örnek Hesaplama:

• Yapı Alanı: 100 m2
• m2 Başına Maliyet: 25.000 TL
• Toplam Kaba İnşaat Maliyeti = 100 m2 x 25.000 TL/m2 = 2.500.000 TL

İnce İnşaat Maliyeti

İnce inşaat, bir yapının iç ve dış mekanlarının kullanıma hazır hale getirilmesi için gerçekleştirilen son işlemleri ifade eder. Bu aşama, yapının estetik görünümünü ve fonksiyonelliğini doğrudan etkiler. İnce inşaat kapsamında gerçekleştirilen başlıca işler şunlardır:

• Sıva ve Boya İşleri
• Zemin Kaplamaları
• Kapı ve Pencere Montajı
• Elektrik ve Mekanik Tesisat
• Mutfak ve Banyo Donanımları

İnce İnşaat Maliyeti Nasıl Hesaplanır?

İnce inşaat maliyetini doğru bir şekilde hesaplamak için aşağıdaki adımlar izlenir:

• İş Kalemlerinin Belirlenmesi: Yapıda gerçekleştirilecek tüm ince işlerin listesi oluşturulur. Her bir iş kalemi detaylandırılarak kapsamı belirlenir.
• Metraj Hesapları: Her iş kalemi için gerekli malzeme miktarları (metrekare, metretül, adet vb.) hesaplanır. Örneğin boyanacak duvarların toplam alanı veya döşenecek parkelerin metrekaresi belirlenir.
• Birim Fiyatların Belirlenmesi: Her bir iş kalemi için malzeme ve işçilik birim fiyatları tespit edilir. Bu fiyatlar piyasa koşullarına, malzeme kalitesine ve bölgesel farklılıklara göre değişiklik gösterebilir.
• Toplam Maliyet Hesabı: Her iş kalemi için metraj ile birim fiyat çarpılarak maliyet bulunur. Tüm iş kalemlerinin maliyetleri toplanarak toplam ince inşaat maliyeti elde edilir.

Diğer İşler Maliyeti

İnşaat projelerinde kaba ve ince inşaatın dışında kalan ancak projenin tamamlanması için gerekli olan işlerin maliyetini ifade eder. Bu kalem, genellikle doğrudan binanın yapısına dahil olmayan, ancak bina çevresi ve genel işlevsellik açısından önem taşıyan unsurları kapsar. Bazı örnekler:

• Altyapı çalışmaları
• Peyzaj ve Çevre Düzenlemesi
• Çatı ve İzolasyon İşleri

İnşaat Maliyet Tablosu ve Araçları

Bunlardan bazılarını teker teker inceleyelim.

İnşaat Maliyet Hesaplama Tablosu (Excel ve Online Araçlar)

İnşaat maliyetlerini doğru bir şekilde hesaplamak için kullanılan Excel şablonları ve online araçlar, projeyi detaylı planlama ve bütçeyi kontrol etme açısından oldukça faydalıdır. Bu araçlar, malzeme maliyetleri, işçilik giderleri, ekipman masrafları ve diğer kalemleri organize bir şekilde takip etmenizi sağlar. Bu tablolarda genelde bulunan başlıklar şöyledir:

• Proje Bilgileri: Proje adı, tarih, lokasyon.
• İş Kalemleri: Malzeme, işçilik, ekipman, izinler vb.
• Miktar (Metraj): Kullanılacak malzeme miktarları (ör. m², m³, adet).
• Birim Fiyatlar: Malzeme veya hizmetlerin birim fiyatları.
• Toplam Maliyet: Miktar x Birim Fiyat.
• Beklenmeyen Giderler: Toplam maliyetin %10-20’si.
• Genel Toplam: Tüm maliyetlerin toplamı.

Ayrıca hesaplamalar için inşaat maliyeti hesaplama programları ve online siteler de kullanılabilir.

İnşaat Birim Maliyetleri Yıllara Göre Değişim Tablosu

Aşağıda inceleyebilirsiniz.

Malzeme Türü	2023 Fiyatı (TL)	2024 Fiyatı (TL)	Fiyat Artış Oranı (%)
Beton (C30)	1.800	2.200	22.22
Demir (Ø16-Ø32)	15.000	18.000	20.00
Seramik Kaplama	300	400	33.33
Yalıtım Malzemesi	1.200	1.600	33.33
Boya	100	150	50.00

Kat Sayısına ve Büyüklüğüne Göre Yaklaşık Metrekare Maliyetleri

Yaklaşık değerleri gösteren tablo aşağıdadır:

İnşaat Sınıfı	Kat Sayısı	Toplam İnşaat Alanı (m2)	Metrekare Maliyeti (TL/m²)	Toplam Maliyet (TL)
Lüks İnşaat	2	200	10.015,21	2.003.042
1. Sınıf İnşaat	3	300	6.254,48	1.876.344
2. Sınıf İnşaat	4	400	4.175,67	1.670.268
3. Sınıf İnşaat	5	500	2.957,28	1.478.640

2025 Bayındırlık (Birim) Fiyatları

Listeye Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yayınladığı PDF dosyasından ulaşabilirsiniz.
PDF Dosyasını Görüntüle

2024 Bayındırlık (Birim) Fiyatları Ne Kadardı?

Detaylı bilgiye Resmi Gazete’de yayımlanan tablodan ulaşabilirsiniz:
Resmi Gazete’ye gitmek için tıklayın.

İnşaat Sınıfı	Metrekare Maliyeti (TL/m2)
Lüks İnşaat	10.015,21
1. Sınıf İnşaat	6.254,48
2. Sınıf İnşaat	4.175,67
3. Sınıf İnşaat	2.957,28
Basit İnşaat	1.655,90

İnşaat Maliyet Artışı ve Kiralara Etkisi

İnşaat maliyet artışı, malzeme fiyatlarındaki yükselme, işçilik ücretlerindeki artış ve döviz kurlarının inşaat sektörüne etkisiyle doğrudan ilişkilidir. Özellikle beton, demir, yalıtım malzemeleri ve enerji maliyetlerindeki artış, toplam inşaat giderlerini ciddi ölçüde yükseltmiştir. Bunun sonucunda, inşaat türlerine bağlı olarak yeni yapıların birim maliyetleri artmış, konut üretiminde azalma görülmüş ve mevcut arz-talep dengesizliği daha da derinleşmiştir.
Bu artış, kiraları doğrudan etkilemektedir. Yeni yapılan konutların maliyetleri arttıkça, yatırımcılar bu maliyetleri amorti edebilmek için kiraları yükseltmekte, bu da özellikle büyük şehirlerde konut sıkıntısını daha da artırmaktadır. Aynı zamanda artan inşaat maliyetleri nedeniyle daha az sayıda yeni konut inşa edilmekte, bu da mevcut kiralık evler üzerinde yoğun bir talep yaratmaktadır.